再開発Q&A

再開発に関するよくある質問をQ&A形式でまとめました。

組合設立までの知識

市街地再開発事業とは何ですか?

市街地再開発事業は、都市再開発法に基づき、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図ることを目的に、建築物、建築敷地の整備および公共施設の整備を行う事業です。

市街地再開発事業のしくみ

事業化にあたっては一定の要件に該当することが必要です。
権利者の従前の資産は新しい建物の床に等価で置き換わります。
新しい建物の床の取得を希望しないで地区外に転出される方は、従前の資産について金銭による補償を受けることができます。
新しい建物の建設費用や補償費等の事業費は保留床(新しい建物の床のうち、権利者分以外の床)の売却費や補助金等でまかないます。
新しい建物の完成後は管理組織(一般的には、管理組合)を設立して建物の共用部分の管理運営を行います。

市街地再開発準備組合と本組合の違いは何ですか?

準備組合は法令に定めのない任意の団体であり、任意の構成員よる組織となっていました。本組合(市街地再開発組合)は、都市再開発法に規定のある市街地再開発事業を行うことができる民間団体になります。構成員(組合員)は事業施行地区内に宅地の所有権・借地権を持つ全ての方及び定款に定められた参加組合員となります。

組合員の定義は何ですか?

施行区域内の宅地について所有権または借地権をもつ人はすべてその組合の組合員となります。参加組合員も組合員となります。

参加組合員とは何ですか?

組合施行の市街地再開発事業で、組合員になる土地、建物の権利を有しないが、保留床の取得予定者として、市街地再開発事業に参加し、市街地再開発組合の定款で定められた者を言います。

事業協力者とは何ですか?

建設や再開発事業に関する企画力・ノウハウを持った、事業を進める上でのパートナーとなる民間事業者です。事業の初動期の段階から、事業の推進に必要なアドバイスや資金調達の協力や人的支援など多様な役割を担っていただけます。当地区では(株)長谷工コーポレーションが事業協力者として参画しています。

都市計画(決定)とは何ですか?

都市計画とは、都市の将来あるべき姿(人口、土地利用、主要施設等)を想定して、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことです。

また、「都市の健全な発展と秩序ある運営を図る」、「劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する」、「都市景観を改善し、保守する」などの必要から、土地利用のあり方、都市施設(道路・公園等)の整備、市街地開発について計画を策定し、その実現を図ることです。当地区においては平成25年7月4日に「第一種市街地再開発事業」及び「地区計画」の都市 計画決定が為され、これにより行政において再開発事業が行われる地区であると位置付けられました。

定款と事業計画とは何ですか?

定款:本組合の名称等の基本的な事項や、総会・理事会に関する規則など再開発組合運営のルールを定めたものです。
事業計画:事業における施行地区、設計の概要、事業期間や資金計画等を定めたものです。定款及び事業計画に定められている内容について、重要な事項の変更をする場合には、総会において承認を得たうえで東京都知事の認可を得る必要があります。

権利変換計画作成までの知識

権利変換とは何ですか?

市街地再開発事業などにおいて、事業施行前の各権利者の権利を、事業完了後のビル(施設建設物)の床及び敷地に関する権利に変換することを言います。

権利床・保留床とは何ですか?

権利床とは、権利変換計画により権利者に権利変換されると定められた再開発ビルの床。つまり権利者が権利変換によって従前(事業施行前)資産の対価として、再開発ビルの床を取得する部分を指します。

保留床とは、市街地再開発事業で新設した施設や建物のうち、権利者が取得する権利のある床以外の部分のことです。

すなわち、再開発時に従前の地権者が権利として保有している床を権利床と呼び、ビルの高層化などで地権者の保有する権利以上の床が生まれた場合の、余っている部分を保留床と呼びます。

再開発事業区域内での制限は何かありますか?

平成25年7月4日に都市計画決定されました。都市計画決定がなされると、市街地再開発事業以外の行為で建築を行う場合に、簡易な建築物を除いて原則として行政の許可が必要となります。(都市計画法第53条)

簡易な建築物

階数が2以下で、かつ、地階を有しないこと
主要構造物が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
また、土地を他人に売る場合には、行政への届出が必要となります。(都市計画法第57条)

諸規程とは何ですか?

本組合の設立総会において定めた、処務規程・工事請負規程・会計規程・監査要綱です。
組合は定款と、この諸規程に則った運営を行っていきます。

処務規程 組合の業務を適切かつ円滑に処理するための事項を定めたもの。
(事務局の設置等や文書・公印の取扱い等を規定)
工事請負規程 工事などの業務の発注や物品の購入の契約に必要な事項を定めたもの。
(入札や契約に関する事項を規定)
会計規程 組合の財産管理等、会計に係わる事項を定めたもの。
(金銭の出納や会計帳簿の管理、決算等に関する事項を規定)
監査要綱 組合の業務の執行や財産の状況を監査するための事項を定めたもの。
(監事の職務や職権、監査の方法等を規定)
各種基準とは何ですか?【NEW】

従前資産評価基準・損失補償基準・権利変換計画作成基準です。
権利者の資産の評価方法や補償の考え方、権利変換のルールをそれぞれ定めるもので、事業を進めていく上で非常に大切な基準となります。

従前資産評価基準 権利変換計画や補償金の算定の基礎となる宅地・建物とこれらに関する 権利の評価の方法を定めたもの。
損失補償基準 権利者等に支払われる損失補償金を適正に算定するための方法を定めたもの。
具体的な補償金の算出方法等は、損失補償基準細則に定めます。
権利変換計画作成基準 権利変換計画作成に係わるルールを定めたもの。
調書の同意とはどういうものですか?【NEW】

 調書の作成には、原則としてその関係権利者(土地所有者・建物所有者・借家人・抵当者等)全ての立会を必要と致します(土地収用法第36条)。
 しかし、都市再開発法においては関係権利者全てに異議がないときは立会いを省略することができると規定されております(都市再開発法第68条3項)。

 今回、皆様に頂く同意書の内容は、「調書の記載については異議がないので、都市再開発法第68条第3項の規定により土地収用法第36条の規定による立会いを省略することを同意する。」という内容になりますので、調書の記載内容に相違がないかを確認して頂き、立会いの省略について同意を頂くことになります。

 なお、同意書につきましては、所有者・借地権者のみではなく、借家人・抵当権者等の関係権利者にも同意を頂くことになります。同意に際しては、「実印での押印」と「印鑑証明書の提出」をお願いいたします。

 関係権利者の皆様のご協力をお願い申し上げます。

調書にはどのような内容が記載されますか?【NEW】

土地調書」には以下の事柄が記載されています。
 1.施行者の名称及び事務所の所在地(組合に関すること)
 2.市街地再開発事業の名称
 3.施行地区(再開発のエリアが地番で記載されています)
 4.都市再開発法第60条第2項の公告の年月日(組合の設立が認可された日付)
 5.土地所有者の氏名及び住所
 6.土地所有者以外の関係権利者の氏名及び住所(借地権者・抵当権者等がある場合は記載されます。)
 7.土地の所在(土地の地番・地目・地積・借地権や抵当権に関する事柄等が記載され20ています)
 また、土地の実測図が添付されます。

物件調書」には以下の事柄が記載されています。[1~5は土地調書と共通]
 6.土地所有者以外の関係権利者の氏名及び住所(借家人(使用貸借等の占有者含む)・抵当権者等がある場合は記載されます。)
 7.物件がある土地の所在(物件がある土地の地番・地目、物件の家屋番号・用途・種類・面積(数量)・所  有者・借家権や抵当権に関する事柄等が記載されています)
 また、物件調査票(物件の詳細を記載したもの)、求積図、工作配置図(工作物の位置が示されたもの)が添付されます。

土地調書・物件調書とは何ですか?【NEW】

 土地調書及び物件調書は都市再開発法第68条に作成が規定されており、従前資産の評価や権利変換の基礎資料とするものです。
 土地調書には「土地」の、物件調書には「建物・工作物(建物に含まれない付属設備、造作、門、塀、物置、井戸、表面舗装等)・立竹木等」に関する情報が記載されています。
 調書は原則土地所有者毎に作成されます。記載されている内容等については、関係権利者(土地所有者・借地権者・占有者・抵当権者等)の方に同意を頂く必要があります。

金銭給付等希望申出書とは何ですか?

都市再開発法第71条に規定されている手続きになります。組合の設立が認可された日から30日以内に権利変換を希望しない(転出)方や権利変換をされる方でも一部を金銭に変えたい方に提出して頂くものです。

また、前述の期間が過ぎた次の日から六カ月以内に権利変換計画の縦覧が開始されていないときには、再度30日間提出の期間が設けられます。その後も権利変換計画の縦覧が開始されるまでは同様の手続きが繰り返されます。

この金銭給付等希望申出書は、転出や金銭給付を希望された方に関して、税制優遇の特例を国税局と協議するための資料となります。

再開発法67 条とは何ですか?

都市再開発法の条文では、
『第六十条第二項各号に掲げる公告があつたときは、施行者は、速やかに、国土交通省令で定めるところにより、関係権利者に当該第一種市街地再開発事業の概要を周知させるため必要な措置を講ずることにより、第一種市街地再開発事業の施行についてその協力が得られるように努めなければならない。』と記載されております。

これは、組合員を含めた関係権利者(借家人、担保権者等)に対して、組合の設立が認可された後、速やかに事業に関する説明を行うよう定められているものです。

権利変換計画の同意とはどのようなものですか?

従前(現在の)資産の確認と権利変換(具体的に再開発ビルのどの部屋・区画を取得するか)又は金銭給付の金額等の確認をして頂き、その内容に同意を頂くものです。この時、組合設立認可申請時に頂戴した同意書のように実印で同意書に押印をして頂き、印鑑証明書等を添付して頂く必要があります。

また、関係権利者にも同様に同意をいただきます。
この同意書を基に権利変換計画書を作成し、総会で承認して頂いたうえで東京都に認可申請を致します。

組合事務所所在地

住所
〒108-0072
東京都港区白金一丁目3-2
ハイマート白金502号
TEL.
03-3473-7865
FAX.
03-3473-7875

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